Türkiye’de Ev Alınca İkamet Alınır mı? Yabancılar İçin Taşınmaz ve Kapalı Mahalle Rehberi

Bir taşınmazın yabancıya satılabilmesi, alıcının o adreste ikamet izni alabileceğini veya vatandaşlık kazanacağını tek başına göstermez. Tapu işlemi mülkiyetle, ikamet işlemi Türkiye’de kalışla, vatandaşlık işlemi ise devletle kurulacak vatandaşlık bağıyla ilgilidir. Yabancı yoğunluğu nedeniyle getirilen mahalle ve bölge uygulamaları da bu işlemlerden hangisini etkilediğine göre incelenmelidir. Satın alma kararının yalnızca emlak ilanındaki “ikamet uygundur” ifadesine dayandırılması bu ayrımları görünmez hâle getirir.

1. Taşınmaz ediniminde ilk soru: kişi ve taşınmaz uygun mu?

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancı gerçek kişilerin edinimini kanuni sınırlamalar ve vatandaşlığı uygun görülen ülkeler çerçevesinde düzenler. Cumhurbaşkanının ülke, kişi, bölge, tür ve miktar gibi ölçütlerle sınırlama yetkisi bulunmaktadır. Bu nedenle bütün yabancılar için, Türkiye’nin her yerinde ve her tür taşınmazda sınırsız edinim hakkı bulunduğu söylenemez.

Genel sınırlar bakımından kişi başına ülke çapında 30 hektar ve yabancı edinimlerinin özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde 10’unu aşmaması kuralları önemlidir. Bunlar ikamet başvurularında kullanılan yabancı nüfus oranları değildir. Özellikle yüzde 10 sınırındaki ölçü nüfus veya il yüzölçümü değil, kanundaki ilçe ve özel mülkiyet alanı ölçüsüdür. Cumhurbaşkanına tanınan artırma ve sınırlama yetkileri ile özel düzenlemeler saklıdır.

Askerî veya güvenlik alanları ve özel mevzuat kapsamındaki sınırlamalar ayrıca araştırılır. Yabancı gerçek kişi ile yabancı sermayeli Türk şirketinin edinimi de aynı rejime tabi değildir. Şirket kurmak, bütün sınırlamaları ortadan kaldıran bir yöntem olarak sunulmamalıdır. Alıcının statüsü, taşınmazın niteliği ve bulunduğu yer birlikte değerlendirilmelidir.

2. Tapu, kullanım ve sözleşme incelemesi

Tapu kaydındaki malik ve bağımsız bölüm bilgisi ile gösterilen taşınmazın aynı olması ilk kontroldür. İpotek, haciz, intifa ve diğer şerhlerin etkisi; imar ve yapı durumu; kiracı veya üçüncü kişinin fiilî kullanımı ayrıca incelenmelidir. Resmî parsel sorgusu temel yer bilgilerini gösterse de bütün hukuki riskleri tek başına açıklamaz. İnceleme, yalnızca satıcının sunduğu belgelerle sınırlanmamalıdır.

Satış vaadi sözleşmesi veya özel ön sözleşme, tek başına mülkiyetin geçtiği anlamına gelmez. Ödemenin kime yapılacağı, tapu devrinin koşulları ve işlemin gerçekleşmemesi hâlinde iade düzeni açıklaştırılmalıdır. İkamet veya vatandaşlık amacı varsa bu amaca ilişkin belgelerin hangileri olduğu ve temin sorumluluğu da somutlaştırılmalıdır. “Bütün izinler alınır” şeklindeki belirsiz bir hüküm, idarenin değerlendirme yetkisini ortadan kaldırmaz.

Sözleşme incelemesi ile idari izin incelemesi birlikte yapılmalıdır. Bir sözleşmenin özel hukuk bakımından geçerli olması, yabancılar hukuku açısından beklenen statünün verileceğini göstermez. İkamet amacı sağlanamasa bile mülkiyetin devam etmesi mümkündür; bu durumda kişi konut sahibi olduğu hâlde o konutta sürekli yaşayamayabilir. Bu ihtimal, ödeme öncesi planlamada hesaba katılmalıdır.

3. Taşınmaz yoluyla kısa dönem ikametin şartları

6458 sayılı Kanun’un 31/1-b maddesi taşınmazı bulunan yabancıya kısa dönem ikamet izni verilebilmesini öngörür. Göç İdaresinin açıklamasında taşınmazın konut olması ve bu amaçla kullanılması istenir. Böylece mülkiyetin varlığı ile ikamet sebebinin gerçekliği birlikte incelenir. Yalnızca boş arsa veya işyeri satın alınması, konut üzerinden ikamet koşulunu karşılamaz.

Kalış amacını destekleyen belgeler, uygun barınma ve adres bilgileri yanında başvurunun diğer şartları da değerlendirilir. Aile üyeleri için taşınmazdaki mülkiyet hakkı veya aile ikameti yolu ayrıca ele alınmalıdır. Bir aile ferdinin tapuda malik olması, ailedeki herkesin otomatik ve aynı tür ikamet iznine hak kazanması anlamına gelmez. Başvuru sahibinin yaşadığı konut ile izin talebine dayanak yaptığı konut arasındaki uyum da önemlidir.

Uygulama açıklamaları, 16 Ekim 2023 ve sonrasında edinilen konutlarda 200.000 ABD doları karşılığı bedel eşiğine işaret etmektedir. Dural Hukuk ve Kula Hukuk’un yayımladığı bilgiler bu ana eşikte birleşmektedir. Ancak kuralın hukuki niteliği ve kapsamı dikkatle ayrılmalıdır: bu tutar, vatandaşlık için belirlenen 400.000 dolarlık eşikle aynı değildir ve 6458 sayılı Kanun’un 31. maddesinde açıkça yazılı değildir.

Satın alma tarihine göre uygulanacak bedel, tapuda gösterilecek tutar, kurun hangi tarihten alınacağı ve eski edinimler için geçiş koşulları, somut dosyada İl Göç İdaresinden teyit edilmelidir. Farklı dönemlere ait internet açıklamalarını birleştirerek “en düşük bedelle kesin ikamet” hesabı yapmak güvenli değildir. Özellikle eski malik için geçerli olduğu söylenen bir uygulamanın yeni alıcı için de geçerli olacağı varsayılmamalıdır.

4. Kapalı mahalle ne demektir?

Göç İdaresinin 30 Haziran 2022 tarihli duyurusu, yabancı yoğunluğu gerekçesiyle belirli mahalleleri bazı kayıt ve ikamet işlemlerine kapatmıştır. Duyuruda 1 Temmuz 2022 itibarıyla kapalı mahalle sayısının 1.169’a çıkarıldığı belirtilmektedir. Trabzon İl Göç İdaresinin 2 Temmuz 2022 yayını aynı tarihsel uygulamayı teyit eder. İki yayın aynı idari kaynağın merkez ve taşra duyurularıdır; birbirinden bağımsız iki güncel mahalle araştırması değildir.

Bu sayının ve ekli listenin tarihi, değerlendirmede mutlaka korunmalıdır. 2022 listesi, 2026’da her adresin durumunu tek başına kanıtlamaz. Yeni başvuru, uluslararası veya geçici koruma kaydı, ikamet ili değişikliği ve mevcut statünün devamı farklı işlemlerdir. Kapalılık kavramı, hangi işlem bakımından kullanıldığı belirtilmeden yeterince açıklanmış olmaz.

Duyurudaki yeni doğan ve çekirdek aile birleşimi istisnaları da bütün ikamet türleri için sınırsız bir muafiyet gibi okunmamalıdır. Bir kişinin istisnadan yararlanabilmesi, aile ilişkisi ve yapılacak işlemin koşullarının belgelenmesine bağlıdır. İstisna iddiası varsa tam adres, mevcut izin ve başvuru türü belirtilerek değerlendirme istenmelidir. Komşunun veya önceki malikin başvurusunun kabul edilmiş olması aynı sonucu garanti etmez.

5. Kapalı mahalle, yasak satış bölgesi değildir

Yabancı yoğunluğu nedeniyle adres/ikamet işlemlerinin kısıtlanması ile Tapu Kanunu kapsamında taşınmaz ediniminin yasaklanması farklı hukuki mekanizmalardır. Birinde yabancının kalacağı yer ve statüsü, diğerinde mülkiyet edinimi söz konusudur. Bu nedenle “tapu devri yapıldıysa mahalle sorunu yoktur” düşüncesi doğru değildir. Bunun tersi de geçerlidir: bir mahallede bazı ikamet işlemlerinin kapalı olması, oradaki bütün taşınmazların yabancılara satışının kendiliğinden yasak olduğu anlamına gelmez.

Alım öncesi iki ayrı cevap aranmalıdır: Tapu işlemi bu kişi ve taşınmaz için yapılabilir mi? Hedeflenen ikamet işlemi bu adres için yapılabilir mi? İlk sorunun muhatabı olan tapu süreci, ikinci sorunun muhatabı olan göç sürecinin yerini tutmaz. Değerlendirmenin yalnızca mahalle ismine dayanması yerine il, ilçe, mahalle, sokak ve bağımsız bölüm bilgileriyle yapılması daha sağlıklıdır.

6. Ret kararına karşı hukuki değerlendirme

İkamet başvurusunun reddi hâlinde kararın gerekçesi ve bildirilen başvuru yolu incelenmelidir. Sadece “mahalle kapalı” sözlü açıklamasıyla yetinilmemeli; uygulanan koşul, başvurunun tarihi ve varsa istisnanın neden kabul edilmediği anlaşılmalıdır. Önceki izinler, aile bağları, çocuğun durumu ve adresin fiilî kullanımı, dosyanın koşullarına göre değerlendirmeye sunulabilir. Her başvuruda aynı sonucun çıkacağı söylenemez.

İkamet reddine karşı açılan dava, tek başına ikamet izni verilmiş gibi bir sonuç doğurmaz. Ayrıca verilmiş bir sınır dışı kararı varsa onun özel dava yolu ve süresi de takip edilmelidir. Sınır dışı kararındaki yedi günlük süre, bütün ikamet uyuşmazlıkları için tek bir genel süre değildir. İdareye yapılan bilgi başvurusu veya sözlü görüşme de yargısal başvurunun yerine geçirilmemelidir.

Hukuki incelemede kanuni dayanak, gerekçe, ölçülülük ve somut kişinin durumu birlikte ele alınabilir. Ancak mülkiyet hakkından, yabancı için sınırsız bir ülkede kalma hakkı türetilemez. Aynı şekilde idarenin yetkisi de bireysel işlemin gerekçesiz veya denetimsiz olacağı anlamına gelmez. Uyuşmazlık, bu iki alanı birbirine karıştırmadan kurulmalıdır.

7. Vatandaşlık yatırımı planlanıyorsa

Taşınmaz üzerinden istisnai vatandaşlığın temel bedel ve şerh koşulları ayrı düzenlenmiştir: en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz ve üç yıl satmama taahhüdü yanında taşınmazın Yönetmelik’teki niteliği aranır. TKGM ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün açıklamaları bu temel ayrımı destekler. Parasal eşik, tek başına olumlu vatandaşlık kararı veya her adreste ikamet imkânı sağlamaz.

Yatırım amacıyla verilecek ikamet türü ile sıradan taşınmaz ikameti birbirine karıştırılmamalıdır. Satış ve yatırım uygunluğu tamamlanırken ikamet adresinin nasıl gösterileceği de planlanmalıdır. Kapalı mahalleye ilişkin bir istisna ileri sürülüyorsa, bunun ilgili yatırım statüsüne uygulanabilirliği işlem bazında teyit edilmelidir. Genel satış söylemi, kişisel dosya incelemesinin yerine geçmez.

Pratik sonuç

Yabancı alıcı için en güvenli yaklaşım; tapu uygunluğu, ikamet uygunluğu ve varsa vatandaşlık uygunluğu hakkında ayrı kontrol yapmaktır. Kapora öncesi tam adres teyidi, bağımsız tapu incelemesi ve açık ödeme/iade koşulları bu kontrolün somut parçalarıdır. Eski listeye, komşunun tecrübesine veya satıcının garantisine dayanmak yeterli değildir. Bu makale genel bilgilendirmedir; güncel adres uygulaması ve işlemin hukuki koşulları alım tarihinde yeniden değerlendirilmelidir.

Kaynakça

Mevzuat ve çevrimiçi kaynaklar için kontrol tarihi: 12 Eylül 2026. Kaynak numaraları dipnotlarda gösterilmiştir.

• [1] TKGM, Your Key Türkiye, Yabancı Tüzel Kişilerin Taşınmaz Edinimi başlığı altında yayımlanan 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35–36 metinleri. Kaynağa erişim
• [2] TKGM, Yabancılara Yönelik İşlem Rehberi, yabancı gerçek kişilerin edinim sınırlamaları. Kaynağa erişim
• [3] Türkiye Cumhuriyeti Yatırım ve Finans Ofisi, Gayrimenkul ve Vatandaşlık Edinimi, yatırım rehberi. Kaynağa erişim
• [4] 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, özellikle m.4, 7–11, 19–33, 53–59, 61–63. RG 11.04.2013/28615; değişiklikleri işlenmiş Bakanlık nüshası. Kaynağa erişim
• [5] Göç İdaresi Başkanlığı, İkamet İzni Çeşitleri, kısa dönem ve aile ikamet izni bölümleri (tarihsiz). Kaynağa erişim
• [6] Dural Hukuk, Taşınmaz Satın Alımıyla Türkiye’de Kısa Dönem İkamet İzni Sahibi Olmak, 16.10.2023 sonrası 200.000 ABD doları uygulaması açıklaması (ikincil kaynak). Kaynağa erişim
• [7] Kula Hukuk Bürosu, Gayrimenkul Edinimi ile İkamet İzni İçin Değer Sınırları Değişti, Ekim 2023 uygulama duyurusu (ikincil kaynak). Kaynağa erişim
• [8] Göç İdaresi Başkanlığı, Mahalle Kapatma Duyurusu hk., 30.06.2022; 01.07.2022 uygulaması. Kaynağa erişim
• [9] Trabzon İl Göç İdaresi Müdürlüğü, Mahalle Kapatma Duyurusu hk., 02.07.2022. Kaynağa erişim
• [10] Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, m.10, 13, 16, 17, 19, 20, 40 ve 125; AYM resmî metni. Kaynağa erişim
• [11] Göç İdaresi Başkanlığı, Sınır Dışı Etme: yargı yolu, idari gözetim ve alternatif yükümlülükler (tarihsiz). Kaynağa erişim
• [12] TKGM, Your Key Türkiye, Sık Sorulan Sorular: vatandaşlık edinimi; Yönetmelik m.20/2-b ve 12.12.2023 değişikliği. Kaynağa erişim
• [13] Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü, Vatandaşlık Hizmetleri Sıkça Sorulan Sorular, yatırım şartları ve başvuru süreci. Kaynağa erişim

Bu makale, mevzuat ve resmî kaynaklardaki güncel bilgiler esas alınarak 12 Eylül 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayınız bakımından bir avukata danışmanızı öneririz.